「物業稅」究竟是什麼？是否任何持有物業的業主，都一定要繳交物業稅呢？而物業稅中的應繳稅項又應該怎樣計算呢？如果你也是業主、或者準備成為業主的話，以上的疑問可能你都想過。在本篇中，將會具體地將物業稅的計算方法列出，並分享一個物業稅計算的例子，讓納稅人在報稅時能夠更得心應手。
- 「物業稅」適用於什麼人？ 「物業稅」與個人入息課稅不同，一般只針對以物業收租的業主，自住業主不在課稅範圍。只要在課稅年度內，該出租物業有任何租金收益，業主就要繳交「物業稅」。
- 怎樣計算「物業稅」？ 要計算「物業稅」，就要按物業在該課稅年度（物業課稅年度為每年的4月1日至翌年的3月31日）的「應評税淨值」，再以標準税率計算。
如何計算「應評税淨值」？稅務局給出的「物業稅」的評稅準則，計算方法如下： ［A］： 出租收入 ［B］減： 不能追回的租金 ［C］： 應評税值(A-B) ［D］減： 業主繳付的差餉 ［E］減： (C-D) ［F］ 減： 修葺及支出的標準免税額 (E x 20%) 而應評税淨值為： (E-F)
而在［F］項中，一般物業稅稅率為全年淨租金收入的 15%，而全年淨租金收入須扣除差餉、不能追回的租金、修葺費、雜費（如大廈管理費、保險費、按揭貸款利息）等事項。 不過，由於修葺費因物業樓齡而異，稅務局為簡化手續，會自動從中劃一扣減 20%，作為修葺和支出的「標準免稅額」。而每年實際修葺費用、雜費支出，業主都無須逐一向稅務局提供相關實際支出證明。
如果遇上租客拖欠租金，業主在報稅時要計算被拖欠的租金收入，差餉由業主支付，已確認無法追討租金時，可申請扣減。
「物業稅」的計算例子 假設於2021/22課稅度，出租物業的每月租金收益為 $10,000 港元，差餉由租客繳交，業主在這個情況需要繳交多少物業稅？ 按年計算，年租/應評税值為：$10,000 x 12 ＝$120,000； 減去 20% 修葺及支出的免税額＝24,000； 應評税淨值為 $96,000， 如果根據 2021/22 年度應評税淨值和標準税率15%計算，業主於2021/22年度的物業稅為 $14,400，但因為要加上 2022/23 年度的暫繳税，因此業主的「應繳稅款總額」將為是 $28,800。
以上資料，謹供參考。如有任何疑問，我們歡迎閣下的查詢。 #出租物業稅 #物業稅計算機 #收租交稅 #物業出租稅
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